最近身边不少朋友都在纠结买房的事，有的是准备结婚的刚需族，有的是想换大house的改善族，还有的手里有点闲钱想靠买房保值的。大家凑一起聊天，话题总绕不开“现在该不该下手”。这不，高盛那份长达97页的中国房地产报告一出来，直接在亲友群里炸了锅，里面关于2027年房价的预测，看完真是有人心慌有人淡定。今天咱就用大白话，把这份报告里的关键信息掰扯清楚，不管你打不打算买房，都值得听听这实在话。
先说说最让人揪心的整体走势，高盛的判断挺直接：房价还没跌到位，2027年前还有下行空间。可能有人没太留意，从2021年房价涨到最高点到现在，全国房价平均下来已经跌了差不多20%了。别以为这就到底了，高盛说这轮调整才走了四成，到2027年底，全国房价大概率还得再跌10%。要是倒霉遇上通缩这种极端情况，跌幅甚至能冲到20%。这可不是小数字啊，一套100万的房子，跌10%就少了10万，这可是普通家庭一两年的积蓄，难怪不少准备买房的人看完都把购房计划往后推了。
为啥高盛会这么悲观？核心还是市场的根基出了问题，这几个现实难题绕不开。首先就是买房的人变少了。咱们都知道，25到39岁的年轻人是买房的主力军，不管是刚需结婚还是刚工作安家，都是这个年龄段。但高盛算了笔账，2025到2027这两年，这个年龄段的人群要减少4200万。这概念就好比一个超级大城市的购房刚需群体直接蒸发了，没人买房，房价自然撑不住。我老家的房产中介就跟我吐槽，现在店里看房的年轻人越来越少，有时候一个月都遇不到几个真心想买的。
再就是房子太多卖不完，房企还欠着一屁股债。现在全国新房的库存去化周期都到47.6个月了，这意味着就算现在所有开发商都停工不盖新房，光卖手里现有的房子，都得卖将近四年。更要命的是，房企总共背着59万亿元的巨额债务。这些开发商为了还钱，只能一个劲降价卖房回笼资金。我家附近的一个楼盘，去年均价还8000多，今年就降到7000出头了，而且还送装修礼包、减免物业费。这种降价潮一多，大家就都等着房价再降，没人敢轻易下手，形成恶性循环，房价预期自然越来越低 。
除了整体下跌，更值得注意的是，2027年的楼市会彻底告别以前“全国一盘棋”的时代，城市之间的房价差距会越来越大，简直是“几家欢喜几家愁”。
一线城市肯定是抗跌的扛把子。高盛预测2025到2027年，北京、上海、广州、深圳这四个一线城市的房价累计跌幅也就3%-5%，几乎相当于小幅度波动。尤其是核心区域，不仅不跌，说不定还能涨点。就像上海内环那些地段好、配套全的房子，还有北京海淀学区房集中的区域，现在就已经出现了局部供不应求的情况。我一个在上海工作的朋友说，他看的内环一套老破小，因为对口好学校，挂牌没几天就有人抢着出价，价格压根没怎么降。毕竟一线城市的资源摆在那儿，医疗、教育、工作机会都是其他城市比不了的，就算整体行情不好，核心地段的房子也不愁没人要。
强二线城市就分化得厉害，有点“冰火两重天”的意思。像合肥这种有半导体、新能源这些核心产业的城市，年轻人愿意来就业，房价就相对抗跌。但那些没什么拿得出手的产业，全靠炒概念起来的强二线城市，压力就大了，房价跌幅可能会达到8%-12%。我有个同学在中部某个强二线城市，去年买的期房，今年周边同小区的二手房就降了不少，他天天担心自己的房子贬值，后悔当初没多考察考察城市的产业情况。
最惨的要数三四线城市，妥妥的下跌重灾区。高盛说这些城市房价跌幅可能在15%-25%之间，那些人口一直往外跑的小城更夸张，跌幅能到30%-40%，搞不好就会变成第二个鹤岗，房子跌到几万一套都没人要，彻底“有价无市”。我姑姑在老家的小县城有套闲置房，挂了半年都没卖出去，现在已经降了15万，还是没人问津。她说现在小县城的年轻人都往大城市跑，留在本地的要么有房，要么没能力买房，房子想出手难如登天。
不过高盛也说了，这一切不是板上钉钉的，政策就是那个能改变局面的关键变量。咱们最近也能感觉到，各地一直在出宽松政策，比如降首付、降房贷利率什么的，但这些政策大多是“治标不治本”。高盛观察到，很多政策出台后，楼市也就热闹个把月，成交量稍微涨一点，过阵子又回原形了，根本扭转不了整体的下行趋势。
那什么样的政策才管用呢？高盛给出了明确方向。比如用专项债收储市面上卖不出去的房源，搞大规模的城中村改造，或者拿出大概8万亿元的财政资金，一方面解决“保交楼”的问题，让买房人放心，另一方面继续降低房贷利率，减轻购房者压力。要是真能出台这种力度的政策，楼市的底部可能会提前到来。但要是政策力度不够，还是小打小闹，那市场磨底的时间就得拉长，说不定要等到2028年之后才能看到转机。这也不难理解，现在大家买房最怕的就是烂尾，要是“保交楼”能彻底落实，加上房贷压力再小一点，肯定会有不少人愿意重新考虑买房。
最后给咱们普通购房者提个醒，高盛的建议还是挺实在的。如果不是着急结婚、孩子上学这种刚需，能等就尽量等到2027年之后再看。毕竟谁也不想刚买完房，房子就贬值，首付白白缩水。要是实在等不了，必须现在买，那也得记住两点：一是优先选核心地段的小户型。就像上海内环、北京海淀这些地方的小房子，抗跌能力强，就算行情不好，也不容易跌太多，以后想出手也方便。二是千万别加太高杠杆，首付尽量多拿点，月供别超过自己月收入的一半。另外，买房时一定要选靠谱的大品牌房企，避开那些经常被曝资金问题的开发商，别辛辛苦苦攒的钱，最后房子烂尾了，哭都没地方哭。
总的来说，高盛对2027年中国房价的预测，核心就是“整体仍要跌，城市差得多，政策定乾坤”。楼市早就不是以前闭着眼买房都能赚钱的时代了，现在买房更像是一场需要谨慎布局的博弈。对于咱们普通人来说，与其跟风焦虑，不如多看多等，根据自己的实际情况做决定。毕竟房子是用来住的，不是用来投机的，理性购房才是最稳妥的选择。
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