
最近身边不少朋友都在纠结买房的事,有的是准备结婚的刚需族,有的是想换大house的改善族,还有的手里有点闲钱想靠买房保值的。大家凑一起聊天,话题总绕不开“现在该不该下手”。这不,高盛那份长达97页的中国房地产报告一出来,直接在亲友群里炸了锅,里面关于2027年房价的预测,看完真是有人心慌有人淡定。今天咱就用大白话,把这份报告里的关键信息掰扯清楚,不管你打不打算买房,都值得听听这实在话。
先说说最让人揪心的整体走势,高盛的判断挺直接:房价还没跌到位,2027年前还有下行空间。可能有人没太留意,从2021年房价涨到最高点到现在,全国房价平均下来已经跌了差不多20%了。别以为这就到底了,高盛说这轮调整才走了四成,到2027年底,全国房价大概率还得再跌10%。要是倒霉遇上通缩这种极端情况,跌幅甚至能冲到20%。这可不是小数字啊,一套100万的房子,跌10%就少了10万,这可是普通家庭一两年的积蓄,难怪不少准备买房的人看完都把购房计划往后推了。
为啥高盛会这么悲观?核心还是市场的根基出了问题,这几个现实难题绕不开。首先就是买房的人变少了。咱们都知道,25到39岁的年轻人是买房的主力军,不管是刚需结婚还是刚工作安家,都是这个年龄段。但高盛算了笔账,2025到2027这两年,这个年龄段的人群要减少4200万。这概念就好比一个超级大城市的购房刚需群体直接蒸发了,没人买房,房价自然撑不住。我老家的房产中介就跟我吐槽,现在店里看房的年轻人越来越少,有时候一个月都遇不到几个真心想买的。
再就是房子太多卖不完,房企还欠着一屁股债。现在全国新房的库存去化周期都到47.6个月了,这意味着就算现在所有开发商都停工不盖新房,光卖手里现有的房子,都得卖将近四年。更要命的是,房企总共背着59万亿元的巨额债务。这些开发商为了还钱,只能一个劲降价卖房回笼资金。我家附近的一个楼盘,去年均价还8000多,今年就降到7000出头了,而且还送装修礼包、减免物业费。这种降价潮一多,大家就都等着房价再降,没人敢轻易下手,形成恶性循环,房价预期自然越来越低 。
除了整体下跌,更值得注意的是,2027年的楼市会彻底告别以前“全国一盘棋”的时代,城市之间的房价差距会越来越大,简直是“几家欢喜几家愁”。
一线城市肯定是抗跌的扛把子。高盛预测2025到2027年,北京、上海、广州、深圳这四个一线城市的房价累计跌幅也就3%-5%,几乎相当于小幅度波动。尤其是核心区域,不仅不跌,说不定还能涨点。就像上海内环那些地段好、配套全的房子,还有北京海淀学区房集中的区域,现在就已经出现了局部供不应求的情况。我一个在上海工作的朋友说,他看的内环一套老破小,因为对口好学校,挂牌没几天就有人抢着出价,价格压根没怎么降。毕竟一线城市的资源摆在那儿,医疗、教育、工作机会都是其他城市比不了的,就算整体行情不好,核心地段的房子也不愁没人要。
强二线城市就分化得厉害,有点“冰火两重天”的意思。像合肥这种有半导体、新能源这些核心产业的城市,年轻人愿意来就业,房价就相对抗跌。但那些没什么拿得出手的产业,全靠炒概念起来的强二线城市,压力就大了,房价跌幅可能会达到8%-12%。我有个同学在中部某个强二线城市,去年买的期房,今年周边同小区的二手房就降了不少,他天天担心自己的房子贬值,后悔当初没多考察考察城市的产业情况。
最惨的要数三四线城市,妥妥的下跌重灾区。高盛说这些城市房价跌幅可能在15%-25%之间,那些人口一直往外跑的小城更夸张,跌幅能到30%-40%,搞不好就会变成第二个鹤岗,房子跌到几万一套都没人要,彻底“有价无市”。我姑姑在老家的小县城有套闲置房,挂了半年都没卖出去,现在已经降了15万,还是没人问津。她说现在小县城的年轻人都往大城市跑,留在本地的要么有房,要么没能力买房,房子想出手难如登天。
不过高盛也说了,这一切不是板上钉钉的,政策就是那个能改变局面的关键变量。咱们最近也能感觉到,各地一直在出宽松政策,比如降首付、降房贷利率什么的,但这些政策大多是“治标不治本”。高盛观察到,很多政策出台后,楼市也就热闹个把月,成交量稍微涨一点,过阵子又回原形了,根本扭转不了整体的下行趋势。
那什么样的政策才管用呢?高盛给出了明确方向。比如用专项债收储市面上卖不出去的房源,搞大规模的城中村改造,或者拿出大概8万亿元的财政资金,一方面解决“保交楼”的问题,让买房人放心,另一方面继续降低房贷利率,减轻购房者压力。要是真能出台这种力度的政策,楼市的底部可能会提前到来。但要是政策力度不够,还是小打小闹,那市场磨底的时间就得拉长,说不定要等到2028年之后才能看到转机。这也不难理解,现在大家买房最怕的就是烂尾,要是“保交楼”能彻底落实,加上房贷压力再小一点,肯定会有不少人愿意重新考虑买房。
最后给咱们普通购房者提个醒,高盛的建议还是挺实在的。如果不是着急结婚、孩子上学这种刚需,能等就尽量等到2027年之后再看。毕竟谁也不想刚买完房,房子就贬值,首付白白缩水。要是实在等不了,必须现在买,那也得记住两点:一是优先选核心地段的小户型。就像上海内环、北京海淀这些地方的小房子,抗跌能力强,就算行情不好,也不容易跌太多,以后想出手也方便。二是千万别加太高杠杆,首付尽量多拿点,月供别超过自己月收入的一半。另外,买房时一定要选靠谱的大品牌房企,避开那些经常被曝资金问题的开发商,别辛辛苦苦攒的钱,最后房子烂尾了,哭都没地方哭。
总的来说,高盛对2027年中国房价的预测,核心就是“整体仍要跌,城市差得多,政策定乾坤”。楼市早就不是以前闭着眼买房都能赚钱的时代了,现在买房更像是一场需要谨慎布局的博弈。对于咱们普通人来说,与其跟风焦虑,不如多看多等,根据自己的实际情况做决定。毕竟房子是用来住的,不是用来投机的,理性购房才是最稳妥的选择。

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